房地产开发企业企业所得税审查要点及方法

　　一、收入审查要点

　　收入审查内容

分析项目	分析内容	分析方法
及时性	收入确认是否及时	验算法
完整性	收入确认是否完整	抽查法
配比性	收入和成本是否配比	验算法

　　(一)收入构成

　　房地产开发企业的收入结构比较复杂、从税收角度大体分为：预售收入(未完工销售收入)，现房销售收入(达到完工条件)，预租及租金收入，视同销售收入以及特殊业务收入等五种类型，国税发[2009]31号文件对五类收入的确认均作了相应规定。如预售收入规定在签订合同时确认收入，企业取得预收账款，签订合同确认收入，按预计计税毛利率分月(季)计算出当期毛利额，计入当期应纳税所得额，待产品结算计税成本后再进行调整。

　　实践中，房地产开发企业收入形式大致分为18种：预售收入(未完工产品)、实际销售收入、预租及实际租金收入、违约金收入、更名费收入、出让金返还收入、青苗补偿收入、代建收入、合作建房分配收入、投资分利收入、售后回租收入、售后回购收入、代收款项收入、以房抵债等视同销售收入、股权转让收入、接受捐赠收入、利息收入、使用权让渡收入(无形资产使用权)。

　　(二)审查方向

　　对收入的检查主要是检查其符合性、完整性、及时性和真实性的检查。任何一项收入检查均可从以下三个方面入手：收入的范围(完整性)、查计价(符合性即符合市价)、查纳税申报时间(及时性)。

　　(三)主要疑点

　　1.预收款不入账;

　　2.将预收款收入转为销售收入的年度，重复计算业务招待费和广告费支出的基数;

　　3.销售未完工产品取得的收入，未按照预计毛利率计算预计毛利额计入应纳税所得额;

　　4.未在当期计入应纳税所得额;

　　5.分解收入、截留收入，以达到调节应缴税款数额的目的;

　　6.由于预售收入和销售收入税收II遇不同，开发企业大多将销售收入滞留在预售收入阶段，以达到延迟缴纳税款的目的。

　　(四)审查要点

　　1.销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，未及时确认收入。

　　⑴在开发产品未完工前，取得的预售收入(包括符合条件的定金、订金、诚意金等)是否及时、全部计入“预收帐款”(“合同负债”)进行实时申报纳税;产品完工后，预售收入是否长期挂在“预收账款”(“合同负债”)、“其他应付款”等往来账户，未按规定及时结转收入并对预计利润做纳税调整。

　　⑵是否将售房款冲减开发成本、间接费用或直接转入关联单位(转移收入),未按规定入账;是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在帐外账等“清况;是否将售房款长期挂往来科目不确认收入。

　　⑶总机构有无将分支机构的未完工开发产品的销售收入进行合并，以达到总机构范围内税负调整。

　　⑷私改规划，增加销售面积的收入，是否未按规定入账并申报纳税。

　　⑸销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入不入账，未按规定申报纳税。

　　⑹拆迁补偿收入是否未按规定确认收入;旧城改造补偿给搬迁户新房，超出补偿面积部分的差价款是否未按规定入账并申报纳税。

　　⑺是否采取包销低价开票方式，少计收入(与包销商签订一个价格较低的包销合同，按约定的包销价格开具发票，高于包销价格的房款由包销商收取并开具发票或收据，未计入收入并申报纳税)。

　　⑻向对方收取的手续费、基金、集资费、管理费、奖励返还收入、代收款项、代垫款项及其它各种性质的价外收费，是否未按规定确认收入并申报纳税。

　　⑼开发产品销售收入结转是否及时、完整，有无将收取的售房款长期滞留在销售部门、将售房款分解部分入账现象，是否未按规定确认收入并申报纳税。

　　(10)按分期收款合同约定的时间应收未收的销售款是否及时申报纳税。

　　(11)采取委托销售方式销售开发产品，是否及时收取售房款，或者部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业未计入收入并申报纳税。

　　(12)以银行按揭方式销售开发产品,开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后,是否未按规定计税;是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，不做收入，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的,其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)是否从销售收入中减除，是否作为费用在当期税前扣除。

　　(13)是否存在低价销售的行为、有无价格明显偏低而无正当理由的情况，关联企业之间销售价格是否合理。

　　(14)对将待售开发产品转作经营性资产,先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租岀以后再出售的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入并申报纳税，出售时是否再按销售资产确认收入并申报纳税。对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入并申报纳税，出售时是否再按销售开发产品确认收入并申报纳税。

　　(15)视同销售行为

　　①以开发产品换取土地使用权、股权，是否未按非货币性资产交换的准则进行税务处理。

　　②以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务，是否未按规定计税。

　　③将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者，是否未按规定申报纳税。

　　④自建住房低价销售给本单位内部职工或有经济利益往来的单位和个人，是否未按市场价足额申报纳税。

　　⑤将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，是否未按规定申报纳税。

　　2.其他收入检查要点

　　(1)出租收入是否存在抵顶工程款、抵顶银行贷款利息,将未售出的房屋、商铺、车位等出租、周转房手续费收入和固定资产出租收入等不按税法规定的时间入账或长期在往来会计科目挂账、以明显低于市场的价格出租给关联方。

　　⑵商品房售后服务如物业收入、代客装修、清洁等取得的收入以及材料、边角料、废品销售收入和无形资产转让收入是否未按规定确认收入并申报纳税。

　　⑶客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入等是否长期挂在其他应付款等科目未按规定确认收入。

　　(4)取得政府的经济补偿或奖励收入、税金返还等收入是否未按规定确认收入。

　　(五)主要检查方法

　　1.实地检查

　　深入项目开发现场，了解项目开发进度、向企业索取项目竣工备案证明、向房产管理部门核实该项目是否已履行初始产权登记、到售楼部调取销控表及销售清单、查看户主水电表运行情况。以确认该项目销售收入的起始时间。

　　2.报表检查

　　(1)查看利润表：如果主营业务收入、成本、税金栏目为零，成本、费用栏目不为零，说明该项目开发产品为未完工状态。

　　(2)审查资产负债表中“预收账款”科目，如有数据，说明企业已开始预售。

　　(3)用佣金支出倒算预售收入，收集销售费用中的佣金支出除以委托销售合同约定的支出比例，与资产负债表中的“预收账款”金额相比较。如大于，则存在两种可能：预收款没有入账、虚列佣金支出。

　　3.账证检查

　　(1)检查“预收账款”贷方年末余额与年初余额的差额，是否全额纳税

　　(2)将开发企业销售台账(销控表)、销售合同及开发企业开具的收据、发票汇总与财务账核对，是否预售收入不及时计入财务账，从而达到少申报预售收入的目的。

　　(3)检查“应交税金一营业税(增值税)”科目，倒推其预售收入，核实是否存在隐瞒预售收入。

　　(4)检查银行存款日记账与银行对账单，必要时到银行调取存款账户明细，以核实收入的完整性。

　　(5)房地产开发企业销售方式分为:一次性全额付款、分期收款、银行按揭、委托销售方式四种类型。调取企业售房合同与“预收账款”贷方核对，确认收入实现的时间点。

　　(6)房地产开发企业将产品转作固定资产或用于抵债、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配股东、换取非货币性资产等视同销售行为，应以其产品所有权是否转移为前提，检查会计科目：“固定资产"借方增加数、“开发产品”贷方增减变化等以确认收入的实现。

　　(六)合作建房检查要点

　　目前一些大型房地产开发企业利用其企业知名度，以冠名、置换、联建等形式合作建房，在检查中可以釆取以下方法：

　　1.以地换房的检查

　　审阅国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，比对面积是否一致，如不一致，查明差额土地去向，以确定是否发生以地换房的行为。

　　2.以房换地的检查

　　检查开发成本是否有土地拆迁安置补偿费，建设项目是否有国有土地使用证。

　　3.对参建、联建、合作建房的检查

　　除按照上述检查土地去向外，还应检查投出资金、借出资金的去向和用途，是否存在对方出地、本方出资的合作建房行为。

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