差额征税下房地产企业计税基础割裂问题

总部经济园区招商 阅读:80 2023-12-20 评论:0

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  问题

  某房地产企业,向政府支付土地价款1090万元,将土地开发后销售得全部价款和价外费用计5450万元,则此时,该企业增值税口径、会计口径、企业所得税口径、土地增值税口径销售额/收入为多少?

  均为5450÷1.09=5000?显然是错的

  1.增值税销售额

  根据国家税务总局公告2016年第18号,增值税销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%);

  故,此时增值税销售额=(5450-1090)÷1.09=4000

  2.会计口径收入

  根据财会【2016】22号,规定企业差额征税只调成本,不动收入,则企业销售时及差额征税分录如下:

  销售,借银行存款  5450,

  贷主营业务收入  5000;

  应交增值税-销项税额  450

  结转成本,略

  差额征税,借应交增值税-销项税额抵减  90,

  贷主营业务成本  90

  故,会计口径收入=5450÷1.09=5000

  3.企业所得税收入

  根据国家税务总局公告2021年第34号,无特殊规定的,按照会计原则处理。

  故,企业所得税收入额==5450÷1.09=5000

  4.第一标题

  根据国家税务总局公告2016年第70号,适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额,

  差额征税时,销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷1.09

  故,土地增值税收入额=全部价款和价外费用-【(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷1.09】×0.09=5450-4000×9%=5090;

  土地增值税收入额=5090

  总结

  增值税销售额≠会计销售额=企业所得税收入额≠土地增值税收入额

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