房企卖房送装修,如何进行涉税处理?

总部经济园区招商 阅读:121 2023-12-20 评论:0

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  一、卖房送硬装

  硬装是指:凡以建筑物或构筑物为载体,移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出,或者放在墙体或者建筑物上不可随意移动,移动之后即遭损害或者不可以重复使用的支出。如传统家装中的拆墙、刷涂料、吊顶、铺设管线和电线等。

  业界一致认为,如果是硬装,则装修属于房屋不可分割的一部分,隶属于房屋的构成,赠送的装修其实不是送,而是销售的特殊的开发产品“简装房”。因此,在税务处理上:

  增值税:随房款收取的装修款应一并按照“销售不动产”申报增值税。可以参照湖北省税务局营改增口径:根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号),房地产开发企业对其开发毛坯房装修以后销售的,可就房款连同装修款一并开具发票,也可就房款和装修款分别开具发票,但房地产开发企业对其开发毛坯房进行的装修成为所售不动产的组成部分,其随房款收取的装修款应一并按照销售不金动产缴纳增值税。

  按照上述文件及口径的规定,房地产开发企业无论采取哪种操作方式,均应将收取的毛坯售房款与装修款一并作为增值税计税依据,按照“销售不动产”税目缴纳增值税。

  企业所得税:将精装修视为销售开发产品的组成部分,将毛坯售房款与装修款一并作为计税依据在未完工年度预缴企业所得税,完工后确认收入;同时装修费用计入开发成本,完工后结转计税成本。

  注:关于精装房完工时点如何确定,根据31号文规定,开发产品完工标准应按照竣工备案、投入使用及取得初始产权证明三者孰早的原则确定。实务中只有毛坯房竣工备案才能进行装修,即毛坯房竣工备案时点精装修尚未或刚刚开始,如果严格按照31号文的规定,则应在竣工备案年度将毛坯售房款与装修款一并确认计税收入。这种处理方式虽然看似符合政策规定,但由于毛坯房竣工备案年度装修尚未或刚刚开始,大部分装修成本还未发生,提前确认收入违背了配比原则。完工时点究竟如何处理,应与主管税务机关沟通。

  土地增值税:装修款并入应税收入申报土地增值。同时,根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条规定,装修费用计入房地产开发成本,并享受加计扣除。

  【案例1】A房地产公司销售的房子是120平米,单价是1万元/平(不含税),赠送装修10万元(不含税)。

  分析:A公司签署销售合同的金额是多少呢?是120万还是130万?实际操作中,合同金额是120万元,这个金额中已经含赠送的装修款10万元。故增值税、企业所得税、土地增值税计税依据:120万元。

  二、卖房送软装

  软装和硬装对应而言,可以理解为精装部分的家具、彩电、窗帘、沙发、床上用品、装饰工艺品等。对于软装,其实就类似于“买房赠家电”、“买房送小车”,属于典型的“买一赠一”业务。

  会计处理:赠品属于企业为促销而外购的商品,则应当按照收到的价款确认销售主要商品的收入,赠品在赠送时不确认收入,按照购入成本结转当期销售费用。

  增值税:根据营改增各地政策口径,房地产开发企业“买房就送”行为,因为赠送的商品已在销售合同中注明,已经包含在房价中,因此不属于《营业税改增值税试点实施办法》第十四条第二款所称的无偿赠送,不属于视同销售,而是属于捆绑销售行为。笔者认为,此类业务应参照《国家税务总局关于印发〈增值税若干具体问题的规定〉的通知》(国税发[1993]154号)规定:“纳税人采取折扣方式销售货物,如果销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的,可按折扣后的销售额征收增值税;如果将折扣额另开发票,不论其在财务上如何处理,均不得从销售额中减除折扣额。

  同时,《关于折扣额抵减增值税应税销售额问题通知国税函》(国税函[2010]56号)规定,未在同一张发票“金额”栏注明折扣额,而仅在发票的“备注”栏注明折扣额的,折扣额不得从销售额中减除。

  也就是说,如果售卖了折扣商品,那么只要将销售额和折扣额在同一张发票的“金额”栏分别注明,就可以按折扣价格征收增值税。除此之外,不论是在发票备注栏填写折扣金额,还是在财务上做任何处理,都只能按照原价缴纳增值税。

  但对这种业务如何开票,实务中有几种观点。主流观点是发票上注明房产和赠品的公允价值,同时将赠品的公允价值部分作为商业折扣在发票金额栏中体现。

  【案例2】:由于市场行情下行,项目去化缓慢。2023年,A房地产公司采用卖房送家电的方式进行促销。具体方案为买一套住宅,赠送一款家电。A公司住宅平均不含税售价为100万元,家电售价为10万,销售一套住宅,实收款为100万元。

  开票方式为:销售不动产*住宅100万,销售商品*家电10万,家电折扣10万。笔者认为,此种方式即满足增值税的规定,同时发票金额(100万元)与网签合同金额也完全一致,房管部门一般情况下会认可,不会对业主办理产权证明产生障碍。

  另外,还有一种常见的开票方式,即按100万元开具不动产销售发票,同时在备注栏注明:赠送家电10万元。但这种方式不符合国税函[2010]56号的要求。在税务检查时,有将家电认定为无偿赠送,从而要求按照100万正常销售+10万元视同销售合并缴税的风险。

  需要特别指出的是,房地产企业销售商品房时,为促销举办抽奖活动赠送的家电,与购房不是一一对应关系,因此不属于捆绑销售,是典型的无偿赠送,应视同销售,按适用税率征税。

  企业所得税:《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函〔2008〕875号)第三条规定,“企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的,不属于捐赠,应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入”。

  注:实务中也有观点认为,买房送家电等不属于国税函〔2008〕875号)第三条所称的”销售本企业商品”,故无需按照各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入,仅确认销售房屋收入即可,如上例中只确认销售房屋收入100万元,不需按照公允价来分摊确认房屋销售收入90.91(100/110*100);家电销售收入9.09(10/110*100)。

  土地增值税:《安徽省土地增值税清算管理办法》(2018年第21号)第四十一条规定,纳税人销售已装修的房屋,其装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出,也不包括与房地产连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。

  房地产开发企业销售精装修房时,如其销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收入,应以总销售收入减去销售家用电器、家具等取得的收入作为房地产销售收入计算土地增值税。

  【案例3】A房地产开发公司销售高档精装房10000万元(其中包含可移动的家电、家具收入800万),所有的成本支出8000万元,其中建安、土地等成本6000万元,硬装支出1200万元,软装支出800万。

  销售收入:10000-800=9200万元

  扣除:(6000+1200)+(6000+1200)*30%=9360万元

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